オルタナティブ投資の中でも海外不動産投資というのはかなりオーソドックスな投資ですよね。
なんか難しそう、手間もかかりそう、面倒くさい、
といった苦行のようにも感じてしまうことから、
時間のないサラリーマンからすると、仕事が少し忙しくなるともう無理です。
私もやりたくありません。
しかし、それなりのリターンが見込めるのであれば、というところですよね。
過去にも新興国不動産については調べてきました。（結構頑張りました）
- バングラデシュ不動産は本当に魅力的なのか？経済成長力を統計で分析してみた
- カンボジアの不動産投資はまだ間に合うのか？次々に加速する新興国の経済成長
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今回は打って変わって、先進国の不動産の可能性を調査してみましたので、
ここでアウトプットしてみたいと思います。
GDP世界一位のアメリカの不動産を購入するって、儲かるのか？
散々、新興国不動産のページで、
海外不動産はキャピタルゲインを狙った方が良い、
そのためには経済成長が爆発的に加速する前を狙って仕込むのが一番！
という話をしてきたのですが、
米国はもう日本と同様にこれから爆発的に加速することはないですよね。
しかし、富裕層がそんな米国に不動産を持つのはなぜなのかを、
ずっと疑問に思っていました。
儲かるのか、儲からないかの話でいえば、
地域によってはインカムゲインの利回りが高く取れる、という感じです。
基本的には中古物件市場が不動産市場の80%を占め、
売却時に値下がりがあまりないのも特徴としての一つになり、
安全投資の部類に入るのかと思います。
アメリカは州によって不動産の特性が異なり、
カリフォルニア州の中だけでイギリスのGDPを2017年に超えているという状況になっています。
州内でも格差が大きく、戦略によっては、
大きくキャピタルゲインを出せる地域も残っているのです。
意外と狙い目なのが、テキサス州、オースティン地区が、
シェール革命によって人口流入が増えており、不動産価格が上昇していることは有名な話ですよね。
しかし、それよりも米国不動産が富裕層に魅力に見えるのは、
不動産市場自体が非常に情報の透明度が高く、
投資をするにあたりインフラ整備が整っているという点です。
米国不動産：投資インフラが整備されているのは、安心
海外不動産というと、
新興国不動産で大きくリターンをあげたいところですが、
現地の情報を取るのが難しく、
また日本で販売している業者の選定も重要になってきます。
何よりも自分で市場を分析して、どのような戦略で不動産投資をしていくか、
不明瞭な部分が多すぎて怖いという点があります。
しかし、米国不動産は空室率、世帯年収、
またニュースサイトも英語が読めれば情報が獲得しやすいという点もあります。
新興国ですと、言語が全く理解できない場合の方が多く、
情報選別が難しいのです。
不動産取引についても、
権利、取引関係も定型的に明確になっているので、安心感があります。
米国不動産の法規制、コストと税金
さて、法規制と税金をみていきましょう。
米国不動産で掛かるコストは以下となっております。
- 不動産仲介料：物件価格の3%
- 固定資産税：州ごとに確認が必要
- 所得税：インカムゲイン収入により変動
- キャピタルゲイン税：1年以上保有で最大20%、それ以下は最大39.6%
特に特徴がなく、
不動産仲介業者の選定を間違わず、
投資をする本人も英語力がしっかりしておけば、
なんら難しい投資ではありません。
アメリカ不動産のコストは通常なるも、
正直どんなに良い物件でも利回りは7%-9%程度いけば御の字で、
そこからコストを差し引き、
米ドル為替手数料を払っていくとなると、
徹底的にリサーチしてそのような投資をするのは結局、
あまり魅力的には感じません。
超富裕層の人は、すでにお抱えの優秀な仲介業者がいますし、
利回りが多少低くても、そもそも投資元本が大きく、
十分にリターンが見込めることから、有利に働く投資になります。
しかし、まだまだ投資元本が１億円程度以上といったレベルで達成してないのであれば、
無理してインカムゲインで米国不動産を購入する必要はないのでは？
と思います。特に米国不動産を持っていることはステータスにも繋がりませんからね。
どちらかというとこれからくるであろう、新興国不動産に投資をしておいて、
利益が大きく出た瞬間に投資の先駆者、となった方が良い気もします。
まとめ
米国という先進国不動産について珍しく、語ってみました。
アメリカは不思議な国で、人口が2000年からずっと右肩上がりの状況が続いています。
つまり住宅需要はあるということです。
リサーチをする根気のある方、もしくは米国に住んでいて比較的投資がしやすい環境にある、
という人にはおすすめしても良い投資案件かもしれませんね。
以上、
👉海外不動産を2021年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのか？キャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本