オルタナティブ投資を考える上で、
不動産はかなり存在感が強い投資商品と言えるでしょう。
海外不動産セミナーに参加し、少し感化しましたので、
フィリピン、バングラデシュ、タイ、マレーシアについてすでに開設しましたが、
今回も独自の見解で新興国不動産、今回はカンボジア不動産を、
次の投資先となり得るのか、検討してみたいと思います。
カンボジア不動産は価格上昇していくのか＞経済成長から読み解く
海外不動産投資で最も重要なのは、物件選びという話をよく聞きますがそれは日本のように今後の不動産価格上昇があまり見込めなくなった段階の国の話であり、
インカムゲインを目指すものですよね。
新興国不動産は今後の経済成長が何と言っても鍵となってきます。
加えて、一人当たりGDPが1000USD前後であれば投資決断ができる水準と言えるでしょう。
さっそくですが、カンボジアの経済成長率を過去の推移から見ていきましょう。
経済成長率は7%程度で推移していますね。
新興国の中でも魅力的な水準となっています。
さて、恒例となってしまいましたが、PWCの世界経済成長率の予想を見ていきたいところですが、
想像以上に期待されておらず、
カンボジアは今後経済成長が2050年まで継続する、とは見られていないようですね。
しかし、過去の推移を見たところ、5%を超える水準を達成していますので、
ポテンシャル自体は高いと思います。
一人当たりGDPを見ていきます。
2015年時点で、1400USD程度と、かなり投資適格のある水準にあります。
直近の2017年の一人当たりGDPを細かく見ていきましょう。
1384USDですね。
かなり投資意欲が増す数字です。
ここまでくると、人口を見ていく必要があります。
右下がカンボジアになりますが、
左上の日本と比べるといかに魅力的な人口ピラミッドであるかがよくわかりますね。
経済成長も見込むことができ、一人当たりGDPも魅力的となると、
世界経済成長率（一人当たりGDP）予想になぜカンボジアが入っていないのか、
ここまで条件が揃ってくると産業別GDP、貿易統計、財政収支を分析する必要が出てきますが、
この辺で、海外不動産投資をする上で大切になる、
手間暇はどれくらいかかるのか、不動産取得に関するコスト、
税金、また法令はどのようになっているのかを見ていきます。
カンボジア不動産の税制、法規制とコスト
まずはカンボジア不動産にかかるコストを見ていきます。
コストが高く手間がかかるのであれば、他に投資先がない、
という状況でない限り海外不動産は手を出すべきではないと個人的に思っています。
基本的にカンボジアで不動産投資をするのであればコンドミニアム投資となります。
外国人は土地と戸建て住宅を保有することは法律で認められていません。
登記税→購入価格の4%
仲介手数料→購入価格の3%
不動産管理コスト→年間約600ドル
キャピタルゲイン税→0%
約2000万円（20万ドル）ほどのコンドミニアム（比較的高級）を購入した場合は、
家具などを考えなければ150万円程度がざっくりとかかってくる計算になります。
マレーシアは似たような物件で130万円程度でしたので、
カンボジアは少し高いですが、これは誤差と言える範囲ですね。
キャピタルゲインが0%なのは非常に大きいです。
カンボジア不動産で唯一残念なのは、ここまで好条件が揃いながら、
土地を購入できないことに尽きます。
キャピタルゲイン税がかからないのも魅力的ですが、
その他にも米ドルで家賃の受け取りができることも挙げられます。
バングラデシュ不動産とカンボジア不動産はどちらが良いのか？
ここまでで、カンボジア不動産がかなり魅力的であることがわかってきました。
バングラデシュの不動産と比較したいところです。
GDP成長率を世界銀行のデータから見てみます。
ほぼ互角ですね。
次に一人当たりGDPの水準を見ていきます。
こちらもほぼ互角となっており、私独自の投資適格を満たしています。
最後に投資金額と形態を見ていきましょう。
| 一人当たりGDP | 最低投資金額 | 投資形態 | |
| バングラデシュ | 1500USD | 100万円 | 土地 |
| カンボジア | 1400USD | 1500万円〜 | コンドミニアム |
ここに大きな差がありますね。
最低投資金額ですが、バングラデシュ不動産は「土地に」100万円から可能と、
投資手法が非常に斬新です。
カンボジアはやはり、コンドミニアムを購入することになるので、
1500万円ほどは最低でも掛かってきます。
（1500万円以下の物件は、あまり安心感がありませんよね）
土地に投資が可能であるというのは、建物の老朽化リスクから解放され、
賃貸契約の管理コストを省くことができ、空室リスクとも無縁であり、
手軽さ、リスク量、からすると、
バングラデシュ不動産に圧倒的に軍配が上がります。
経済面でも、バングラデシュは人口が爆発しており内需が強いなど様々な要素がありますが、
それは別の記事に譲ることにします。
バングラデシュ不動産は本当に魅力的なのか？経済成長力を統計で分析してみた
バングラデシュ不動産・魅力的なアジア新興国不動産の土地について。
まとめ
やはり、オルタナティブ投資は株式投資など伝統的投資と異なり、
国を分析するなどかなり面白い分野の投資でもありますね。
海外不動産やコモディティ、PEファンドやヘッジファンドなど、
通常の投資とはまた違ったダイナミックさを享受できますので、
株式投資や投資信託しか購入したことがないという人にも、経験を買うという意味でも、
投資の知識、手法の拡大の面からもおすすめです。
以上、
👉海外不動産を2021年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのかキャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本