今までオルタナティブ投資の主要なポーションを占める不動産投資について、
様々な国の海外不動産について先進国・新興国共に分析してきました。
今回はそもそも海外不動産投資の名にが魅力で、何がマイナス要素なのかメリット・デメリットを、
わかりやすく説明していきたいと思います。
海外不動産投資のメリット①：特に新興国でキャピタルゲインを見込むことが出来る
日本の不動産というのは以下の前年度比不動産価格上昇率の推移から見ても分かる通り、
殆ど価格上昇がしていかない、つまり値上がり益(=キャピタル・ゲイン)が見込みにくい不動産となっており、
国内不動産は賃料収入(=インカムゲイン)を目的とした投資となっています。
しかし、1950年代～1960年代にかけては毎年前年度比10%以上、時には40%程度の上昇をする年もありました。
上図は日本全国の価格上昇なので東京に絞れば更に高い上昇率となっていました。
当時の日本の不動産はインカムゲインではなく値上がり益つまりキャピタルゲインも狙え得る投資対象だったのです。
先進国の中でも米国や英国の不動産は不動産の価値が人々の給与の上昇と共に緩やかながら上昇し続けていますが、
適切な新興国に投資することが出来ればかつての日本のように圧倒的なキャピタルゲインを得ることが出来ます。
新興国の不動産は急激な人口上昇に加えて、経済成長により国民所得の上昇で実需としての不動産購買意欲の上昇、
更に積極的な外資系企業の進出により勢いよく不動産価格が上昇していくことを歴史が証明しております。
大きな利益獲得を狙うのであれば国内不動産ではなく海外特に新興国不動産への投資が魅力的となります。
海外不動産投資のメリット②：オルタナティブ投資としての性格
オルタナティブ投資は株式市場とは異なる値動きをすることにより、
投資ポートフォリオに安定性ももたらす投資先として近年海外富裕層や機関投資家から注目されています。
☞ オルタナティブ投資の種類とメリット・デメリットを徹底解説
☞ 資産分散を行い市場平均をオーバーパフォームする投資ポートフォリオを組成する為の考え方
私はオルタナティブ投資の専門家なので非常に重要なことなのですが、
日本や米国の不動産は既に投資対象となってしまっており、
株価が上昇する時には不動産価格も上昇し、株価が下落する時には不動産価格も一緒に下落します。
以下は国内不動産や米国不動産を証券化して少額で投資できるようになったREITの値動きが、
オルタナティブ投資としての性格をみたしていないことを分析したものです。
☞ J-REIT(リート)や米国リートよりおすすめできる海外不動産投資を紹介！
一方新興国の不動産は投資対象というよりは、現地の増価する人口と給与による実需需要として増加する為、
先進国の株式市場の影響をもろともせず一貫して上昇していく傾向にあるのです。
魅力的な新興国不動産をポートフォリオに組み入れることは資産分散の観点からも有効になってきます。
☞ 国内不動産と海外不動産どちらが、おすすめできるのか～オルタナティブ投資の観点～
海外不動産投資のメリット③：通貨分散を図ることが出来る
海外不動産は当然ですが日本円建てで販売されているわけではなく、現地の通貨建で購入することとなります。
海外不動産を保有するということは日本円以外の通貨の資産を保有するということになります。
日本円は現在米ドル、ユーロ、英ポンドに次いで主要国通貨の地位を確立していますが、
他の主要国通貨に対して圧倒的に高い政府債務比率で1400兆円を抱えています。
現在は日本の家計資産1800兆円で消費されていますが、今後政府債務が家計資産を上回り、
外国人が引き受けることとなった際には愈々国債金利の急騰によって財政破綻懸念が現実となり、
日本円の価値が暴落してインフレが発生する可能性に現実味が出てきます。
日本円だけでなく他の通貨を保有することが出来るというのは、
為替リスクをおう反面通貨分散を行えるというメリットを享受することが出来ます
海外不動産投資のメリット④：減価償却による節税メリット
次に国内不動産と同じメリットとなるのですが、減価償却費として費用として落とすことが出来ます。
減価償却費というのは購入した不動産を翌年以降に案分して費用に毎年落とすことが出来る制度です。
海外不動産でよく購入対象にあがる鉄筋コンドミニアムは47年となっており、
約2000万円の物件を購入した場合、毎年42万円程度を所得から控除することが出来ます。
課税所得が800万円の人であれば、課税所得が758万円になるということですね。
また不随する『管理費・修繕費・ローン金利』も費用として計上することができ、
更に不動産収入を経費が上回った場合は給与所得と合算して課税所得を計算することが出来るのです。
例えば、あるAさんの収支が以下のようであったとします。
給与所得：700万円
不動産賃料収入：100万円
減価償却費：▲90万円
その他管理費：▲30万円
不動産収支=賃料収入100万円 - 減価償却90 - その他管理費30 = ▲20万円となります。
給与所得700万円 - 不動産収支20 = 課税所得 680万円となり税金を圧縮することが出来ます。
海外不動産のデメリット①：ローンを組みづらい
日本で不動産を購入する際は不動産そのものを担保としてとることが出来ますので、
銀行は不動産投資を行う際は簡単にローンを組んでくれます。
事業の資金ニーズが低いということもあり、銀行も貸しどころに困っているんですよね。
しかし、海外不動産ともなると返済できなかった場合、
差し押さえることが出来ませんので担保としての価値がなく、
銀行からの貸し出しを受けることが出来ません。
現地の銀行で口座を解説して交渉を行えば銀行融資を受けることは不可能ではないですが、
外国人には当然厳しいですし、交渉能力に自信がない方ですと相当ハードルが高いといえます。
自己資金で不動産投資を行わなければいけないという点はデメリットですが、
追って100万円以上から自分の投資したい額を投資できる魅力的な新興国海外不動産について、
お伝えしたいと思います。
海外不動産のデメリット②：投資対象不動産に精通していない
日本の不動産であれば特に自分の住んでいる地域の近くであれば、
何処が魅力的な不動産であり今後値上がりしているであろう土地がおおよそ検討がつきます。
しかし海外不動産については、土地勘は当然ないですし今後どの土地が上がるかは分からないというデメリットがあり、
専門家でもない個人投資家が海外不動産を購入する場合は、買ってみたはいいものの値上がりしないばかりでなく、
空室となって賃料も入らないという事態になりやすいのです。
メリットを享受しつつデメリットを克服する海外不動産投資法
大きなキャピタルゲイン、オルタナティブ投資の性質、通貨分散を行うことが出来、
尚且つ100万円から手軽に投資でき、現地に精通した専門家から購入することが出来る不動産として、
おすすめできるものにバングラデシュ不動産があります。
バングラデシュ不動産については詳しく分析しておりますので参考にして頂ければと思います。
☞ バングラデシュ不動産は本当に魅力的なのか？経済成長力を統計で分析してみた
☞ バングラデシュ不動産・魅力的なアジア新興国不動産の土地について。
その他の不動産についても分析しておりますのでご参考迄。
【先進国】
☞ 米国・ハワイ不動産投資は富裕層だけの娯楽？実際に利回りはどのくらいなのかを分析してみる
☞ 先進国である米国・アメリカ不動産投資はどれくらいの利回りがあるものなのか？
【新興国】
☞ マレーシア不動産投資はまだ間に合うのか？オルタナティブ投資としての海外資産構築
☞ タイ・バンコクの不動産投資を過去に検討したが現在でも間に合うのか？
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