前回J-REIT(リート)について概要と今後の見通しについてお伝えしました。
不動産はいかにも伝統的な投資先というように思われがちですが、
株式と異なる動きをするオルタナティブ投資として注目されています。
☞ オルタナティブ投資の種類とメリット・デメリットを徹底解説
リートは不動産に手軽に投資ができ高配当であるるというメリットがあるのですが、
投資先としてデメリットもあります。
本日はJ-REITや米国リートの欠点をしたうえで、オルタナティブ投資として資産分散性が働き、
更に高いリターンを求めることが出来る海外不動産についてお伝えしていきたいと思います。
J-REIT(リート)のデメリット-日本株との連環性の高さ-
まずはJ-REITのデメリットから言及していきたいと思います。
以下は直近15年間のJ-REIT(リート)とTOPIXのチャートの比較です。
確かにリターンは配当込みのJ-REITがTOPIXを上回っているのですが、非常に値動きが似ていることが分かります。
この10年間の相関係数は0.58と最も高い相関係数となっています。
相関係数が1に近づくにつれて、同じ値動きをすることをすることを示しており、
J-REITが10上昇したらTOPIXは6上昇するということを示しており、
資産分散が出来ていないことを示しています。
米国リートのデメリット①-米株と非常に高い相関性-
日本株とJ-REITの相関性の高さについてお伝えしましたが、
実は米株と米国リートは、それ以上の相関性の高さとなっています。
10年間の相関係数は0.76と非常に高く、過去３年間の巣関係数も0.57と高くなっています。
10年レベルで見ると、殆ど同様の動きとなっていることが分かります。
コラム：何故J-REITと米国リートは株式市場と相関係数が高いのか
日本や米国のような先進国においては、不動産も株式と同じく投資の対象となっており、
市場が好況となれば株式と同様に不動産市況も活況となり価格が上昇し、
反対に不況となれば株式と同様に不動産市況も不況となる価格が下落します。
不動産が株式と連動性が低いのは国民に実需需要に支えられる側面があるのですが、
米国や日本のような先進国では投資対象としての側面が強くなり、
株式市場との連動性が高くなりオルタナティブ投資としての側面が弱くなるのです。
米国リートのデメリット②-米株に対して低いリターン-
米国リートの二つ目のデメリットとしては過去3年の値動きをみると、
米国リートは米株に対して低りリターンとなっています。
特に市場が好調であった2017年に関しては株式市場に対して、
大幅にアンダーパフォームしていることが分かります。
REIT(リート)という仕組みの本質的な欠点
REIT(リート)の仕組みは前回お伝えした通り、
リートは不動産投資から得られた収益の90%以上を分配することにより、
高い配当利回りを実現しています。
確かにインカムゲインは高い配当利回りとなるのですが、
得られた分を再投資できないという大きなデメリットがあります。
つまり、投資における複利効果を得ることが出来ないのです。
例えば1000万円を5%で運用した時に再投資をする場合と、全額配当した場合の比較を簡単に行います。
<<全額配当した場合>>
10年後の価格は1000万円で変わらず、配当金総額は50万円×10年=500万円となります。
<<全額再投資した場合>>
01年後：1050万円
02年後：1102.5万円
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10年後：1628万円
となり利益は628万円となり、全額配当した場合の配当金500万円を上回ります。
長期的には目先のインカムゲイン(=配当利回り)を取るよりも、
再投資によるキャピタルゲイン獲得を目指した方が良いのです。
おすすめできるのは新興国海外不動産
今まで米国リートとJ-REITのデメリットについてお伝えしましたが、
資産分散性を高めながら高いリターンを求めるのであれば新興国の不動産がおすすめ出来ます。
新興国不動産の魅力-株式と相関性の低い値動きと非常に高いリターン-
新興国の不動産は先進国が投機需要が高いのに比べて、
実際に人口が増え住居需要としての不動産が需要が高い為、
一貫して価格が上昇していく傾向にあります。
以下は日本の不動産価格の1950年代からの前年度比上昇率の推移なのですが、
バブルが終焉するまでオイルショック期を除いて常に前年度比で上昇していきました。
特に高度経済成長期と言われた1950年代から80年までは常に年率10%以上の上昇を継続していました。
この間株式市場は浮き沈みを繰り返していたことを考えると、
一貫して上昇していった日本の不動産価格は市場平均に連動することなく、
高いリターンを出し続けていたことが見て取れます。
2019年時点で魅力が高い新興国不動産はバングラデシュ不動産
現在2019年時点で1950年時点の日本と同様の状況にあるのがバングラデシュ不動産です。
1人あたりのGDPも1500USD(年収17万円)と当時の日本と同じ状況ですが、
既に首都ダッカの中心部では不動産価格が上昇を始めています。
今後成長は加速していくことが見込まれており、人口密度も日本の3倍と非常に高く、
尚且つ人口ボーナスが始ったばかりで2050年まで人口ボーナスが継続していきます。
その他にも、土地そのものに投資できる等、バングラデシュ不動産には魅力的な点が多く存在しています。
☞ バングラデシュ不動産は本当に魅力的なのか？経済成長力を統計で分析してみた
J-REIT(リート)や米国リートの欠点と魅力的な海外不動産投資まとめ
J-REIT(リート)や米国リートは株式と同じく投資対象としての側面が大きく、
値動きが株式市場と非常に似ている為資産分散の観点から、
株式投資と共に保有するのは適切とはいえません。
またREIT(リート)は仕組み上、利益の殆どが配当されてしまい再投資が行われない為、
長期的なリターンを考えるのであれば株式投資が良い選択肢であるといえるでしょう。
不動産をポートフォリオに組み入れて安定性を持たせたうえで高いリターンを求めるのであれば、
新興国特にバングラデシュへの不動産投資が2019年からの現時点で非常に期待が持てる選択肢となりますね。