フィリピン不動産といえば、近年不動産投資ブームが起きていましたね。
オルタナティブ投資の中の不動産投資ということで、
そもそもフィリピン不動産はまだ間に合うのか？
という点を独自の観点から少し、論じてみたいと思います。
フィリピン不動産の魅力とは・経済成長から読み解く
フィリピン不動産の魅力、というよりも、
不動産が魅力的な海外の国の共通点は当たり前ですが経済成長が加速している国です。
フィリピンに至っては、GDPが年率7%程度の高成長をしています。
フィリピン不動産を購入するにあたり、
この衣食住を形成する不動産に「住む」人口が今後も増え、
海外からも投資が集まりインフラ整備、商業施設の増加などがまだまだ見込まれるのかどうかをみていく必要があります。
例えば日本はすでに経済成長は終わっており、少子高齢化で人口も減少傾向ですので、
どう考えても日本国内の不動産でキャピタルゲインを狙うことは合理的ではありません。
インカムゲインであれば良いかもですね。お金が余ったらやっても良いかもしれませんが、
資産をこれから大きくしようと考えている人は、まずはキャピタルゲインで資本を増やしていくことが大切だと思います。
さて、フィリピンの経済成長は加速していますが、今後はどうなっていくのでしょう。
まずは過去からのフィリピン経済の推移を世界銀行のデータから取ってきました。
そして、今後はどのように予想されているのでしょうか。
PWCの資料がわかりやすいですね。
ベトナム、インド、バングラデシュ、パキスタンに次いで、
2050年までの経済成長率予想で、一人あたりの平均実質GDP成長率が5位となっています。
不動産も期待がまだまだ持てそうですね。
フィリピン不動産の法規制と税制
さて、海外不動産を購入する上で気にしなければならないのが、
法規制と税制になります。
加えてどれくらいの手間がかかるかも私は思いっきり気にしますが、
まずは制度面を把握してみましょう。
最初に、フィリピン不動産を購入する際、外国人名義での土地の所有は認められていないので上物だけの購入となります。
おきまりのコンドミニアムですね。
コンドミニアム法で、対象となる物件の40%までの外国人による所有が制限されてもいます。
フィリピン不動産が日本人の間で加熱したのは、VISAなしで購入できる点が大きくもありました。
日本居住者でもばんばんフィリピン不動産を購入したということですね。
税制面に関しては、以下の通りとなっています。
- 印紙税：物件価格の約2%
- 登記税：物件価格の約2%
- 移転税：物件価格の約0.5%
- キャピタルゲイン税：物件価格の6.0%
- VAT(付加価値税)：12% (320万ペソ以上)
VISA不要でお手軽と言っても、やはりそれなりにコストはかかってきます。
不動産物件を売却するとトータルで22.5%の税金がかかってきます。
株式投資などで配当、売却益が出ると、20.315%のTaxがかかってきますが、
フィリピン不動産はそれよりも高い水準ですね。
これで終われば良いのですが、保有している間にも以下の税金とコストがかかってきます。
- 固定資産税：1%～2%/年 (市町村により異なる)
- 特別教育基金：1%/年
- 火災保険料：0.4%/年
- 管理組合費：物件による
やはり、海外不動産とはコストがかかる投資ですね。
毎年3%程度がかかるというイメージでしょうか。
高い利回りを狙いたいところです。
海外不動産でインカムゲイン狙いはどうなのか？
フィリピン不動産はすでに加熱して時間が経っており、
マニラは価格が高騰しているのは周知の通りですが、
そもそも海外不動産でインカムゲインを狙うのは、
手間もかかる、年間の保有コストが高い、管理会社委託費用、コミュニュケーションコストが高い、
などなどの点から、あまり手を出したくないと思ってしまう案件ですね。
キャピタルゲインを狙うにもすでに高すぎます。
一人当たりGDPが2,000USD以下であれば、まだまだ検討の余地があるのですが、
すでに3,000USDを超える水準ですので、
まぁまぁなキャピタルゲインを狙うのであれば良い投資なのかもしれません。
海外不動産で狙うのであれば、やはりキャピタルゲインを取りにいきたいですし、
上記のベトナム、インド、バングラデシュ、パキスタンの方が可能性が高いかと思います。
ベトナム、インド、パキスタンは土地投資ができず、バングラデシュはリートのような形で面白い案件がありますね。
狙うならこっちでしょう。
👉バングラデシュ不動産・魅力的なアジア新興国不動産の土地について
土地投資の良さは、あまり説明しなくてもわかるかと思いますが、
コンドミニアムなどの投資ですと空室リスクなどのマネジメントが非常に面倒で、
現地の業者に居住者募集をしても機能しないこともあります。
建物も老化しますが、土地はそのままです。わかりやすいですよね。
まとめ
以上、フィリピン不動産投資について論じてみました。
手間暇がとてもかかりそう、そして不動産価格がすでに上昇し、一人当たりGDPの水準からも、
3年前に投資していれば、という案件であると判断しました。
私は他のオルタナティブ投資で資産を形成していく方向で考えます。
以上、
👉海外不動産を2021年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのか？キャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本