今回もオルタナティブ投資の一つである、
海外不動産投資についてです。
海外不動産のネックとしては、
コストが国内よりも高く、手間も多いことからサラリーマンにはそれだけでハードルが高くなってしまうものです。
フィリピン不動産投資についても検討をしてみましたが、
やはり経済成長が加速するタイミングで大きくキャピタルゲインを見込める案件でなければ、
労力に見合わないリターンとなってしまいます。
（フィリピン不動産は、間に合うといえば間に合いますが、高いリターンは厳しそう）
👉フィリピン不動産投資はまだ間に合うのか？オルタナティブ投資としての不動産！
今回は、実は数年前にタイ不動産を検討したことがあるのですが、
その時には私は他の投資先に資金を振っていましたので投資を見送りましたが、
2019年を迎える今でもタイ不動産は魅力的なのかどうかを様々な角度から見ていきたいと思います。
タイ不動産の魅力とは・経済成長から読み解く
なんども復唱して恐縮ですが、
海外不動産はその国の今後の経済成長力が最大のキーです。
経済成長が爆発する寸前で仕込むのが最も合理的ですが、
なかなかそのタイミングを見極めるのが難しいですよね。
私が基準にしているのは、一人当たりGDPが1000USDほどのタイミング、
そして2050年まで、といったような長期スパンで、
経済成長が見込まれる国になります。
この経済成長には人口、海外からの投資流入が非常に重要になってきます。
さて、まずはタイの過去からの経済成長推移を世界銀行のデータを用いて見ていきましょう。
リーマンショックの期間をのぞいて、基本的には約4〜6%程度の成長率で推移してきています。
アジア通貨危機の要因もあって12%の経済成長率を記録したことがありますが、これは参考記録ですね。
今後はタイの経済はどうなっていくのでしょうか？
フィリピン不動産投資の時でも使ったPWCの資料を見てみましょう。
タイはイランの次、ブラジルより成長していくという位置付けとなっています。
すでにタイの経済成長はそこまで見込まれていないことがわかりますね。
ベトナム、インド、バングラデシュ、パキスタン、フィリピンであれば、というところです。
肝心の一人当たりGDPを見ていきます。
2015年時点ですでに6000USDを超えており、
不動産投資でキャピタルゲインを得るのはかなり難しそうですね。
インカムゲインの思考に切り替えることになります。
タイ不動産投資のベストな時期としては、1985年でしたね。（現在のバングラデシュの水準）
とても昔の話ですが、先駆者としてこの頃に投資していた人は莫大な富を手にしたことでしょう。
私が検討していたのが2005年で、その頃は3000USDでしたので、
その頃から一人当たりGDPは２倍となっており、そこそこのキャピタルゲインは得られたことになります。
現在のフィリピンがこの水準ですね。
タイ不動産の法規制と税制
直近のタイ不動産の法規制と税制を確認して見ましたが、
数年前と大幅な変更はありませんでした。
基本的にはフィリピン不動産と似ていて、
戸建て住宅と土地の権利の購入は認められていない、
コンドミニアム（床総面積49%まで）を基本的には購入、
外国人名義で土地付き物件、一棟買いは禁止、
日本からでも外国人名義で登記可能、
となります。
ローンを組むには審査が必要ですが、とても厳しく、金利も高いのでできればキャッシュで買いたいところです。
購入に際してかかるコストは、
名義料変更→購入価格の2%（売主と折半で1%の支払い）
固定資産税はなし
所得税は15万バーツ（約50万円）まで非課税、それ以上は累進課税で最大35%
不動産管理コストは年間15万円程度あれば、
という感じです。
売却時には、
再度、名義変更料→購入価格の2%（買主と折半で1%の支払い）
特別事業税→3.3%（保有期間5年未満の場合）
印紙税→0.5%（保有期間5年以上の場合）
所得税→保有年数と売却金額に応じた所得税率
といったコストが掛かってきます。
そこまで大きくコストがかかるというものではありませんが、
何よりも手間が掛かります。
優秀な管理会社を探すことも、タイ不動産投資では重要になってくきます。
海外不動産は、コネクションも重要になってくるのです。
タイで不動産を購入するならバンコクでコンドミニアム、インカムゲイン狙い
タイの不動産、というよりも新興国の不動産では都心の物件を買うのが基本ですよね。
アメリカのように成熟した国であれば、地方でこれから活性化するであろう地域を選ぶ戦略もありますが、
新興国は都心一本です。
タイでいえばバンコク、スクンビット地区、シーロム、サイアムあたりのコンドミニアムを購入して、
インカムゲインで回していくのが合理的かと思います。
一方、変化球が好きな人は、タイ最大の国際貿易港であるレムチャバンから1時間程度で車でいける都市、
シラチャも2017年以降、注目されているエリアですね。
タイの製造業の中心となっている、日本人駐在員も多く住んでいる地域です。
意外とこの地域は、すでにタイ不動産の価格が上昇してしまっている今、キャピタルゲイン狙いであれば、
可能性はあるかもしれません。まだバンコクに比べると価格が安いので。
インカムゲインを狙うのであれば完全に外国人駐在員の住宅需要狙いとなるかと思います。
まとめ
タイ不動産についてとりとめもなく解説してきました。
私自身は大きなキャピタルゲインを狙いたいと考えているので、
タイに固執することなく、世界には無数の金融商品が眠っているので、
引き続きリサーチを進め、資産形成をしていきたいと思います。
読者の方も、良い情報があればぜひ紹介してくださいね。
以上、
👉海外不動産を2021年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのか？キャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本